Обзор рынка жилой недвижимости Бреста (июнь 2024 — июнь 2025)

Лето 2024 года в Бресте выдалось жарким не только по погоде, но и по ситуации на рынке жилья. За последующие 12 месяцев городская недвижимость пережила заметные перемены. Цены на квартиры уверенно пошли вверх, покупатели штурмовали первичный рынок, а продавцы вторички сперва проявляли осторожный оптимизм. Итоги к лету 2025 года оказались любопытными: средняя стоимость квадратного метра приблизилась к психологическим отметкам, сделки заключаются стабильно (около двух сотен ежемесячно), а жилой фонд Бреста пополнился новыми домами и проектами. Разберем подробно, что происходило на рынке брестской жилой недвижимости с июня 2024 по июнь 2025 года и какие тенденции формируют его настоящее.

Рост цен и новые рекорды

Главная тема года — рост цен. Еще год нвзад купить квартиру в Бресте можно было дешевле: средняя цена метра летом 2024 не дотягивала до $900. Однако уже к концу 2024 года стоимость заметно выросла. В декабре средний квадрат жилья в Бресте предлагался примерно за $1000, а по некоторым данным достигал даже $1040. Это был рекорд для города на тот момент. Брестчане с интересом следили, преодолеет ли рынок «психологическую планку» в тысячу долларов за метр на практике или ценовой перегрев остынет. Начало 2025 года принесло небольшую передышку. Зимой активность традиционно снижалась, и цены слегка стабилизировались. В январе–феврале средняя стоимость фактических сделок колебалась около $950–980 за м².

Казалось, что спрос поубавился и рост приостановился — в том числе из-за подорожания кредитов и колебаний валютного курса. Но уже весной тенденция вновь изменилась: с марта рынок оживился, и цены снова поползли вверх. Пик пришелся на май 2025 года, когда средняя цена впервые в истории Бреста превысила $1000 за «квадрат». По итогам мая цифра составила порядка $1015–1020 за м² в среднем по городу. Этот момент можно считать знаковым: брестский рынок жилья вступил в «клуб тысячи долларов», чего еще недавно трудно было представить. Рост коснулся как новостроек, так и вторичного жилья. Однако динамика в сегментах отличалась. Новые квартиры дорожали быстрее: за год прирост цен на первичном рынке оказался выше, чем на вторичке. Это объяснимо высоким спросом на свежие дома (о чем подробнее далее). В итоге за период июнь 2024 – июнь 2025 жилье в Бресте в среднем подорожало примерно на 12–15%. Для сравнительно небольшого областного центра это весьма ощутимый скачок, заставивший задуматься и покупателей, и продавцов.

Спрос, сделки и активность рынка

Несмотря на рост цен, спрос на брестские квартиры сохранился на достаточно высоком уровне. Количество заключаемых сделок за год осталось стабильным, без обвала и без ажиотажа. Ежемесячно совершалось в среднем порядка 180–200 сделок купли-продажи квартир. К примеру, в мае 2025 было зарегистрировано около 200 продаж — почти столько же, сколько годом ранее в мае 2024. Это говорит о том, что рынок рос скорее за счёт удорожания жилья, а не взрывного притока новых покупателей: людей, желающих приобрести квартиру, не стало значительно больше, просто они готовы платить дороже за каждый квадратный метр. Зимой 2024/25 наблюдался традиционный спад активности: в январе сделок было существенно меньше, чем осенью. Многие взяли паузу на новогодние праздники и ждали стабилизации обстановки.

Но уже с конца февраля – начала марта 2025 начался оживлённый сезон. Весной количество сделок пошло вверх. Апрель принёс порядка 180+ продаж, а май вышел на упомянутые ~200 квартир. Лето 2025 года рынок встретил без резких всплесков: судя по данным на середину июня, активность держалась на среднем уровне. Можно сказать, что брестская недвижимость пережила год без потрясений — ни бурного бума спроса, ни его падения. Скорее мы видели плавное «привыкание» к новым ценам.

Интересная деталь: структура спроса по типам квартир почти не изменилась. Как и год назад, двухкомнатные квартиры остаются самым востребованным товаром – на них приходится около 40–45% сделок. Однокомнатные тоже популярны (примерно треть всех продаж), но их доля даже слегка снизилась. Многие семьи стремятся сразу приобрести «двушку» ради большей площади. Трёхкомнатные квартиры занимают около четверти рынка, а вот просторные четырёхкомнатные – явное меньшинство. Более того, большие квартиры стали единственным сегментом, где цены не росли, а даже немного снизились. Для наглядности, средние цены по типам квартир на май 2025 года выглядели примерно так:

• 1-комнатные — ~$1050 за м² (чуть выше средней);
• 2-комнатные — ~$1025 за м² (тоже превысили $1000);
• 3-комнатные — ~$935 за м²;
• 4-комнатные — ~$720 за м² (существенно ниже, после снижения спроса).

Таким образом, слишком дорогие и габаритные варианты оказалось труднее продать, и продавцам больших квартир пришлось умерить аппетиты.

С актуальными объявлениями, ценами и аналитикой по недвижимости Бреста всегда можно ознакомиться на сайте dolevoe.by. Этот ресурс объединяет информацию о продаже и аренде жилья, помогая и покупателям, и продавцам ориентироваться в быстро меняющейся конъюнктуре рынка.

Новостройки против вторички

Отдельного внимания заслуживает противостояние новых домов и старого жилого фонда. На протяжении июня 2024 – июня 2025 именно новостройки выступали локомотивом рынка. В весенние месяцы 2025 доля новостроек в общем числе сделок заметно возросла. К примеру, в мае около 12% всех проданных квартир пришлось на недавно сданные дома – примерно каждая восьмая сделка. Это в 2–2,5 раза больше, чем ещё в начале года. Покупатели бросили взгляд на новое жильё, особенно готовое к заселению, переключившись со строящихся объектов. Почему такой интерес к новостройкам? Во-первых, свежие дома предлагают современную планировку, новые коммуникации и комфорт, которого порой не найти в старых кварталах. Во-вторых, многие опасаются вкладываться в долевое строительство на стадии котлована в условиях экономической нестабильности. Люди предпочитают заплатить больше, но получить ключи сразу, минуя риски долгостроев. И действительно, продажи квартир в строящихся объектах (на нулевом цикле) за год слегка снизились. Зато готовые новостройки раскупаются бойко.

В результате средняя цена первичного жилья сейчас даже выше, чем у вторички. Если обычная вторичка в Бресте в мае 2025 продавалась в среднем по $1000–1010 за метр, то новые квартиры – по $1060–1070 за метр. Разница небольшая, но факт: новостройки дорожают быстрее и тянут средний чек вверх. Особенно сильно выросли цены на типичные «двушки» в новых домах – многие из них тоже уверенно пробили уровень $1000 за м² и вплотную приблизились к столичному ценнику. Стоит отметить, что Брест за этот год обзавёлся несколькими заметными жилыми комплексами. Например, продолжился рост современного квартала «Северный бульвар», активно строился ЖК «Чайка» – именно квартиры в этих новостройках составили значительную часть сделок весной 2025. Также под занавес 2024-го объявили о старте элитного малоэтажного проекта в районе предместья Стимово (премиум-квартал от местного застройщика). Там ценник на старте предлагался рекордный для Бреста – свыше 4300 BYN за «квадрат», сопоставимо с Минском. Смелый шаг: получится ли продать такую премиальную недвижимость? Пока интерес есть – по словам застройщика, значительная часть лотов бронируется местными брестчанами, хотя встречаются и покупатели из столицы и даже зарубежья. Это свидетельствует о появлении в Бресте спроса на жильё высокого класса, ранее практически не представленного.

Одновременно вторичный рынок чувствует себя двояко. С одной стороны, сделки идут – горожане продолжают покупать и старые «хрущёвки», и «брежневки», и квартиры 2000-х годов постройки, особенно если те в хорошем состоянии или удачно расположены. С другой стороны, старый жилой фонд явно уступает по темпам роста цен. Более того, аналитики отмечают, что летом 2025 началась постепенная корректировка цен на немолодую вторичку. Уже заметно, что квартиры в домах 20–30-летней давности продаются со всё большим дисконтом относительно нового жилья. Причина понятна: при отсутствии дешёвой ипотеки далеко не каждый покупатель потянет запрошенную сумму, особенно когда курс доллара растёт. Поэтому продавцам старых квартир приходится идти на уступки. Ожидается, что во второй половине 2025 года «вторичка» возрастом может даже слегка подешеветь, особенно если новостройки продолжат удерживать высокую цену. Иначе говоря, чтобы сбалансировать рынок, ценник на устаревший фонд поползёт вниз — и уже видны первые признаки этого явления.

Аренда жилья: долгосрочно и посуточно

Фоном для рынка продаж выступал и рынок аренды. В Бресте аренда традиционно менее активна, чем в столице, но всё же сотни семей снимают квартиры, а собственники предлагают жильё как помесячно, так и посуточно. Например, квартира на сутки в Бресте

пользуется спросом у гостей города. За прошедший год кардинальных изменений в стоимости аренды не произошло: арендаторы, как и прежде, могли найти однокомнатную квартиру на долгий срок за вполне разумные деньги (в среднем от 300 до 500 BYN в месяц, в зависимости от района и состояния жилья). Рост цен на продажу косвенно повлиял и на аренду: некоторые собственники, не сумевшие реализовать квартиру по желаемой цене, решили временно сдавать её, увеличив предложение на рынке найма.

Любопытно развивается сегмент краткосрочной аренды. Брест – город туристический (в первую очередь благодаря знаменитой крепости и близости к границе), и посуточное жильё здесь пользуется стабильным спросом. В летние месяцы приезжие активно ищут варианты временного размещения. Суточная аренда в 2024–2025 годах окончательно восстановилась после пандемийного спада: владельцы квартир отмечают, что в 2025-м бронироований стало больше, чем годом ранее. Стоимость краткосрочного съёма варьируется: от $20–30 в сутки за простую «однушку» на окраине до $50–60 за просторные апартаменты в центре с дизайнерским ремонтом. Для некоторых собственников сдача жилья на несколько дней стала альтернативой продаже: так они получают доход здесь и сейчас, ожидая более благоприятного момента, чтобы расстаться с недвижимостью, или просто рассматривают квартиру как инвестиционно-доходный объект.

Итоги и прогноз

Год с июня 2024 по июнь 2025 для брестского рынка жилья выдался насыщенным. Цены уверенно выросли, преодолев важные рубежи, хотя темпы роста под конец периода начали замедляться. Спрос остался на прежнем уровне: примерно одинаковое число сделок, без ажиотажа, но и без провалов. Явно обозначился тренд на разделение рынка: новостройки и качественное современное жильё выходят в лидеры по привлекательности, тогда как старый жилой фонд рискует отстать и даже подешеветь. Покупатели тоже стали разборчивее: многие готовы переплатить за комфорт и сэкономить время, выбирая новое, а другие торгуются за каждую тысячу на вторичке или переключаются на аренду, если не могут позволить покупку сразу. Объективно Брест по-прежнему заметно дешевле Минска по ценам на недвижимость, но разрыв немного сократился. Горожане привыкают к новым реалиям: если раньше $1000 за метр считались исключительно столичным уровнем, то тепер… [далее без изменений]

Брестский рынок жилья живёт и развивается – время покажет, какие новые тенденции ждут его впереди.