Как расторгнуть договор аренды в Беларуси: правовые основания и порядок действий

Как расторгнуть договор аренды в Беларуси и избежать последствий?

В условиях изменяющейся экономической ситуации арендаторы и арендодатели всё чаще сталкиваются с необходимостью досрочного прекращения арендных отношений. Причины могут быть разными — от убыточности бизнеса до неисполнения обязательств другой стороной. Однако сам по себе факт неудобства или желания выйти из договора не означает автоматического прекращения обязательств. Вопрос — как расторгнуть договор аренды в Беларуси — требует правовой грамотности, поскольку регулируется целым рядом норм законодательства и судебной практики.

Что такое договор аренды и какие его ключевые признаки?

Договор аренды — это соглашение, по которому арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество во временное владение и пользование за плату. Этот вид договора регулируется главой 34 Гражданского кодекса Республики Беларусь. В рамках договора аренды возможны как краткосрочные, так и долгосрочные отношения, а предметом аренды может быть, как недвижимость, так и движимое имущество.

Существенным моментом является письменная форма для договора на срок более 1 года, а для договора с юрлицом — независимо от срока (ст. 580 ГК). Любое отклонение от установленных требований может повлечь признание договора.

Почему расторжение договора аренды вызывает юридические сложности?

Расторгнуть договор аренды — значит прекратить обязательства сторон в установленном законом или самим договором порядке. Закон предусматривает два пути: по соглашению сторон или в судебном порядке. При этом односторонний отказ возможен только в случае существенного нарушения условий либо при наличии обстоятельств, прямо предусмотренных Гражданским кодексом.

Например, арендатор вправе требовать расторжения договора, если арендодатель не предоставляет имущество, создаёт препятствия в пользовании, либо объект аренды оказался в аварийном состоянии. Арендодатель, в свою очередь, может добиваться расторжения при несвоевременной оплате, разрушении объекта или использовании не по назначению. Все эти основания закреплены в статьях 591, 592 ГК Республики Беларусь.

Что нужно учитывать при расторжении по соглашению сторон?

Расторжение договора аренды по соглашению сторон — наиболее простой и безопасный путь. В таком случае стороны подписывают документ, в котором фиксируются дата прекращения обязательств, порядок расчётов, возврат имущества, а также возможные взаимные уступки. Рекомендуется оформить это в виде отдельного соглашения с указанием всех условий, чтобы избежать последующих споров.

Однако и здесь возможны подводные камни. Например, если одна из сторон уклоняется от подписания соглашения, вторая сторона может быть вынуждена обращаться в суд. Поэтому практика показывает: чем чётче прописаны основания и порядок расторжения в самом договоре аренды, тем проще сторонам реализовать своё право на выход из правоотношений.

Как происходит расторжение договора аренды через суд?

Если одна из сторон не согласна расторгать договор, спор передаётся на рассмотрение хозяйственного суда. Важно соблюсти претензионный порядок, а также уведомить контрагента о намерении расторгнуть договор, представить доказательства нарушений и сформулировать требования в иске. Согласно Хозяйственному процессуальному кодексу, иск должен содержать сведения о сторонах, сути спора, ссылку на договор и нормы закона, доказательства нарушений и обоснование требований.

Особое внимание в суде уделяется фактическим доказательствам: актам, переписке, бухгалтерским документам. Ошибки на этом этапе могут привести к отказу в иске, даже если нарушения со стороны контрагента имели место. Именно поэтому сопровождение опытного юриста критично для достижения результата.

Что важно предусмотреть в договоре аренды, чтобы упростить его расторжение?

Многие споры могли бы быть предотвращены ещё на этапе составления договора. Рекомендуется включать в договор чёткие условия о:

• возможности расторжения при наступлении определённых событий,
• порядке уведомления другой стороны,
• условиях возврата имущества,
• штрафных санкциях за досрочное расторжение.

Такая практика соответствует принципу свободы договора, закреплённому в статье 391 ГК РБ, и помогает минимизировать потери.

Какая практическая рекомендация может быть полезна арендаторам и арендодателям?

Перед подписанием договора аренды обязательно проконсультируйтесь с юристом. Это поможет грамотно сформулировать условия, которые потом станут основой при расторжении. Если вы уже столкнулись с необходимостью выйти из договора, не стоит действовать односторонне без правовой оценки — это может привести к судебному спору и дополнительным расходам.

Почему стоит обратиться за сопровождением в компанию «Экономические споры»?

Мы знаем, как работают белорусские суды и как защитить интересы клиента в аренде. В нашей команде — опытные юристы со стажем 15–25 лет. Мы защищаем клиентов в судах, сопровождаем переговоры, подготавливаем соглашения о расторжении и проекты исков. Наши специалисты отмечены наградами, выступают на профессиональных конференциях, публикуются в правовых изданиях.

Во главе компании — Сергей Белявский, 20 лет проработавший в экономических судах, включая 10 лет в должности судьи. Он является рекомендованным арбитром Международного арбитражного суда при БелТПП, автором 5 книг и более 1200 статей. Наши офисы открыты в Минске и Гродно, мы говорим на английском и польском языках и работаем с клиентами в 40 странах.

Расторжение договора аренды — это не просто формальность, а сложный правовой процесс. Грамотный подход, знание законодательства и поддержка профессиональных юристов помогут избежать ошибок, сохранить ресурсы и добиться справедливости. Если вы столкнулись с вопросом, как расторгнуть договор аренды — оставьте заявку на консультацию на сайте и мы подберём для вас оптимальное решение с учётом судебной практики и ваших интересов.