Эти нарушения при сдаче квартиры приведут к штрафам и судам – объяснили юристы

Если учесть все юридические нюансы, сдача жилья в аренду может приносить стабильный доход.

В мегаполисах у тех, кому досталась квартира от бабушки или кто купил жилье в новостройке, но пока предпочитает старый жилфонд, есть хороший вариант дополнительного пассивного заработка.

Сдача квартиры в Минске или другом населенном пункте может стать не только прибавкой к зарплате, но и ощутимой поддержкой, например, для пенсионеров.

По данным сайта Неагент.бай, средняя стоимость аренды в белорусской столице составляет около Br718 за однокомнатную квартиру, Br1095 – за двухкомнатную и Br988 – за трехкомнатную.

Однако новички, только планирующие сдавать жилье, и даже опытные арендодатели редко задумываются о том, чем грозит нарушение закона в этом деле. Расплатой могут быть как штрафы, так и судебные разбирательства.

Причины юридических сложностей при аренде жилья варьируются от банальных нарушений договора до фатальных ошибок в документах – неправильно оформленного акта приема-передачи или незарегистрированных изменений в условиях сделки. Чтобы разобраться во всех нюансах, журналист Tochka.by обратилась к экспертам.

Договор обязателен

Каждая сделка по сдаче квартиры – сложный механизм с четко прописанными правами и обязанностями сторон. Невнимательность даже по отношению к мелким деталям может привести к серьезным проблемам. Поэтому важно заранее проработать все ключевые моменты и учесть риски.

"Сдавая квартиру, арендодатель должен выполнять ряд обязанностей по закону. Он обязан предоставить жилье, пригодное для проживания, обеспечить исправное состояние сантехники и другого оборудования, а также соблюдать иные требования закона", – поясняет директор юридической компании "Экономические споры" Сергей Белявский.

При долгосрочной аренде арендодатель должен оформить договор с арендатором и зарегистрировать его. Если арендодатель решает расторгнуть договор, он должен предупредить арендатора не менее чем за месяц, письменно обозначив причины расторжения.

Помощник юриста Дарья Лёгкая добавляет: "При этом арендодатель имеет право требовать от арендатора соблюдения условий договора и законодательно установленных обязанностей".

Жилье следует использовать по назначению

По словам экспертов, арендатор может сам жить в квартире или разрешить проживать членам семьи. При необходимости он вправе досрочно расторгнуть договор, если выполнит все свои обязательства перед арендодателем.

Однако обязанности квартиросъемщика гораздо шире. Он должен своевременно платить аренду и, если договором предусмотрено, коммунальные услуги, использовать жилье по назначению, поддерживать его в чистоте.

Необходимо предоставлять доступ для работы технических служб, сообщать владельцу об изменении числа проживающих, а по окончании аренды вернуть квартиру в удовлетворительном состоянии.

Нарушение этих условий может привести не только к расторжению договора и выселению, но и к судебным разбирательствам.

Налоги нужно платить своевременно

Жилье можно сдавать в аренду без регистрации ИП, но для этого должны быть одновременно соблюдены определенные условия. Они указаны в ч. 1 п. 1, ч. 4 ст. 22 Гражданского кодекса и п. 52 постановления Совмина от 28 июня 2024 г. №457 "О видах индивидуальной предпринимательской деятельности". Если кратко, вот эти требования:

деятельность вы осуществляете самостоятельно. Привлекать к ней других граждан по трудовым и (или) гражданско-правовым договорам нельзя
сдаваемое помещение принадлежит вам на праве собственности
жилье вы сдаете только гражданам (а не юрлицам)
вы уведомили налоговую инспекцию и уплатили единый налог до начала осуществления деятельности (ч. 1 п. 31 ст. 342 НК).

По словам юристов, долгосрочная аренда квартиры без зарегистрированного договора может привести к серьезным последствиям для собственника. Если органы МНС обнаружат, что налоги не уплачены, собственнику придется заплатить налог за весь период сдачи, а также пеню за просрочку. Кроме того, возможна административная ответственность.

Для краткосрочной аренды (до 15 дней два и более раза в год) договор может быть как письменным, так и устным. Регистрация договора для краткосрочной аренды не требуется.

Если будет установлено, что жилье сдается без уплаты налогов, собственнику придется заплатить в повышенном размере, а при повторном нарушении – в пятикратном (п. 41, 42 ст. 342 Налогового кодекса).

"Договор аренды – это не просто формальность, а основной способ защиты прав обеих сторон. Грамотно составленный договор с четкими условиями, подписанный обеими сторонами и подтвержденный дополнительными актами, обеспечивает спокойные и безопасные отношения между арендодателем и квартиросъемщиком", – подчеркивает юрист.

Оплата сейчас только в белорусских рублях

По словам Сергея Белявского, стоимость аренды устанавливается арендодателем и фиксируется в договоре. Одностороннее повышение платы после подписания недопустимо. Изменить цену можно только по договоренности сторон или если такой пункт прописан в договоре (все должно быть оформлено письменно).

"Важно помнить, размер платы может быть указан в договоре как в белорусских рублях, так и в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте", – поясняет юрист, ссылаясь на п. 1 ст. 298 Гражданского кодекса Республики Беларусь (Далее ГК).

"Однако плату за сдачу жилья можно брать только в белорусских рублях", – добавляет Дарья Лёгкая.

Основание для этого – ст. 141 ГК, п. 4 ст. 12 Закона о валютном регулировании и валютном контроле.

Кто платит за ремонт?

Что касается ремонта съемной квартиры, то арендатор обязан устранять мелкие неисправности (например, заменить лампочку или починить смеситель).

Капитальный ремонт (например, обновление коммуникаций или конструктивных элементов) проводится за счет арендодателя.

"Если арендатор делает ремонт по собственному желанию, компенсация за это не предусмотрена, если не оговорено иное письменно. Существенные изменения в квартире, такие как перепланировка или изменение интерьера, возможны только с согласия арендодателя", – поясняет Сергей Белявский.

И добавляет, что при отсутствии такой договоренности арендодатель может потребовать вернуть квартиру в первоначальном виде и расторгнуть договор.

Можно ли сдать квартиру, купленную в ипотеку?

В случае со сдачей квартиры, построенной или приобретенной в кредит, есть разные варианты. Сдача жилья, приобретенного с ипотечными средствами, зависит от условий кредитного договора.

"Если жилье куплено по льготному ипотечному кредиту, сдача в аренду до полного погашения кредита запрещена. Это прямо предусмотрено указом президента Беларуси №13 от 6 января 2012 года". – отмечает помощник юриста, ссылаясь на вышеупомянутый указ президента.

Исключением может быть переезд, развод, тяжелое материальное положение, когда требуется разрешение местных органов.

Также не допускается сдавать квартиры, расположенные в зданиях, подлежащих сносу или капитальному ремонту, и квартиры в подвале или полуподвале (ч. 4 п. 3 ст. 50 Жилищного кодекса).

Источник: ТОЧКА