Россияне скупают квартиры в Минске – выясняем: это хайп или все подорожает

В марте этого года рынок недвижимости Минска показал результат, который сразу стал поводом для обсуждений: каждая десятая сделка – за гражданами РФ.

В абсолютных значениях – 126 объектов из 1284.

Кажется, логика дальнейшего развития событий простая: если соседи активно интересуются белорусскими квартирами, это должно отразиться на ценах жилья.

Журналисты Tochka.by пообщались с риелтором и экспертом по недвижимости Геннадием Шаламановым и узнали, каким сейчас видит рынок профессиональное сообщество.

Эти 10% – просто цифры или уже тренд?

Формально – показатель заметный. Но внутри рынка он не вызывает ажиотажа.

Наш эксперт отмечает, что в Минске доля иностранных покупателей жилья на уровне около 10% держится давно и стабильно:

"Я, если честно, немного удивлен, почему эту тему начали так активно раздувать. Если смотреть по месяцам, по сделкам – примерно такая доля и держится для иностранцев в целом. Это не грандиозный скачок, не новая волна, это обычная ситуация для рынка".

По словам Геннадия, в реальных цифрах всего 126 квартир приобрели россиянине. И их доля не меняет структуру спроса.

"Нет такого, что россияне массово заходят и начинают скупать объекты сотнями. Я не вижу этого ни по своим сделкам, ни по сделкам коллег. Это стабильная доля, которая пока не формирует отдельного тренда", – поясняет риелтор.

Он подытоживает: цифры звучат громко, но пока практически не влияют на рынок.

Что на самом деле двигает рынок

Если смотреть глубже, становится понятно: ключевые драйверы в белорусской недвижимости совсем другие.

"Возьмем март: около 80% сделок проходило с привлечением кредитных средств. То есть рынок держится именно на кредитовании, это основной фактор", – говорит Шаламанов.

Второй аспект – курс иностранной валюты.

"Доллар просел, и за счет этого люди могут брать более крупные кредиты. Соответственно, они заходят в более дорогие объекты. Это и держит рынок на плаву", – объясняет специалист.

По сути, речь не о росте спроса, а о расширении возможностей, и это дало эффект активности.

Отсюда нюанс: по мнению эксперта, рынок не то что сильно растет – скорее, колеблется.

"Сейчас все идет наплывами: то есть звонки, просмотры, какая-то движуха, то неделя тишины. Это может быть связано и с погодой, и с сезонностью", – говорит собеседник.

При этом часть активности – больше видимая.

"Много людей приходят на просмотры, но не дают обратной связи. Это создает ощущение, что рынок живой, но к сделкам часто не приводит", – добавляет Геннадий.

Цена в объявлении и реальная стоимость

Еще один важный момент – расхождение между ожиданием и реальностью.

"Люди смотрят объявления и выставляют свои объекты по аналогии с уже существующими. Но это не значит, что квартиры по таким ценам кто-то активно покупает", – подчеркивает риелтор.

На практике почти всегда присутствует торг.

"У меня есть объект за $195 000, за него предлагают $180 000. По другим – от цены $230 000 покупатели хотят скинуть $20 000. Сейчас это нормальная ситуация", – поясняет Геннадий.

Эксперт привел статистку по количеству сделок: в марте по отношению к февралю рост составил 6%, но по сравнению с мартом прошлого года – минус 18%.

"По сделкам – цена впервые в истории перевалила за $2000 и составляет примерно $2070 за «квадрат». А средняя цена в предложениях – примерно $2300", – добавляет специалист.

Продавцов все больше

Параллельно начинает расти и предложение.

"Стало больше людей, которые хотят продать. Это заметил и я, и коллеги. Обращений стало больше, чем раньше", – говорит риелтор.

По его словам, это еще не тот объем, который сильно давит на рынок, но тенденция очевидна: предложений все больше.

И главный фактор, который сейчас сдерживает цены, – курс доллара.

"Если бы ситуация января–февраля продолжилась, снижение уже было бы заметно. Но доллар сильно просел – с 3 BYN до 2,8 BYN. Это поддержало рынок", – объясняет риелтор.

Но долго так продолжаться не может.

"Это не совсем естественная ситуация. В какой-то момент курс начнет возвращаться", – считает Геннадий.

Что будет с ценами на квартиры

Позиция риелтора остается однозначной.

"Я по-прежнему на 90–99% уверен, что рынок будет проседать. Просто сейчас этот процесс отложился из-за курса, на который давит геополитическая ситуация в Иране. Доллар в целом сейчас теряет позиции в мире", – говорит Шаламанов.

Сценарий, по оценке специалиста, довольно понятный.

"Сначала будет стагнация – цены на недвижимость перестанут расти. А потом начнется постепенная коррекция", – поясняет эксперт.

По словам эксперта, речь не идет о резком падении, но и о росте говорить уже сложно. Геннадий уверен, что в текущем году квартиры постепенно начнут дешеветь.