Продажи падают, цены растут: что происходит с рынком "вторички" и чего ждать

Но вместо этого ценник за "квадрат" продолжал расти семимильными шагами. Слегка снизилось количество сделок, но даже этот фактор не означает, что стоимость жилья снова выровняется.

Что делать продавцам и покупателям – ждать удобного момента или все же не тянуть с покупкой/продажей недвижимости?

Собрали важные вопросы о тенденциях на рынке "вторички" и задали их заместителю директора по аналитике портала Realt Андрею Чернышеву.

Все дороже и дороже

По сравнению с аналогичным периодом прошлого года за семь месяцев 2026-го число заключенных сделок купли-продажи снизилось на 13%. Это минус 1200 проданных квартир. Много это или мало?

"За первые 7 месяцев этого года показатель закрепился на 8,2 тыс. В прошлом году – 9,5 тыс. А если мы возьмем аналогичный период 2024-го, то было продано вообще 11,5 тыс. квартир. То есть тенденция к снижению вполне заметна", – начинает Андрей Чернышев.

По его словам, это значительное падение, но все же не настолько весомое, чтобы вызвать снижение стоимости жилья.

"Около 1400-1500 сделок купли-продажи в месяц считаются повышенным спросом. В июле 2024-го, для примера, был даже ажиотажный – было продано 2 тысячи квартир. Нынешнюю ситуацию можно назвать уверенно стабильной. Это я к тому, что на рынке сейчас нет какого-либо повышенного спроса – это должны понимать и продавцы, и покупатели", – говорит эксперт.

Но несмотря на все это, жилье продолжает дорожать. Если брать самые "ходовые" однушки-хрущевки, то с начала года цены в этом сегменте выросли на $8 тысяч (данные по итогам заключенных сделок). В целом же, по сравнению с июлем прошлого года, "вторичка" стала дороже на 27%.

По словам Андрея Чернышева, на такой достаточно быстрый темп удорожания квартир влияет несколько факторов.

"Квадрат" стал доступнее?

Во-первых, кредиты по-прежнему остаются относительно доступными – средние ставки сохраняются на уровне 14–15%.

Второе – доходы населения растут (если ориентироваться на официальные данные Белстата).

"Если мы посмотрим на индекс доступности жилья, то квадратный метр в среднем стоит 1,5 белорусской зарплаты. В 2024-м, для примера, этот показатель был на уровне 1,6. А если заглянуть еще дальше, то в 2017-м он вообще был 2,0. То есть жилье стало доступнее", – считает Андрей Чернышев.

Кроме того, на рост цен влияет и то, что количество квартир в продаже уменьшается. На данный момент в столице на вторичном рынке около 5,4 тысячи предложений. Для сравнения, в конце прошлого года было примерно 6,8 тысячи.

"Если этот показатель опускается ниже 7000, для нас это уже зона дефицита, меньше 6 тысяч – острый дефицит", – отмечает аналитик.

Чтобы цены наконец начали падать, должны сложиться несколько факторов.

Первое – рост курса доллара. Второе – если продавцы столкнутся с недостатком спроса. Число сделок купли-продажи должно опуститься хотя бы до тысячи и продержаться так несколько месяцев.

"Если люди будут понимать, что продажа квартиры затянется, начнутся какие-то индивидуальные скидки или же снижение цены в объявлении", – считает Андрей Чернышев.

Чего ждать продавцам и покупателям?

Важно, что кредиты продолжают дешеветь – это тот фактор, который сильно влияет на покупательскую способность. То есть ожидать скорого снижения цен на квартиры не стоит.

"Если стоит выбор: покупать квартиру или отложить на потом, я бы не ждал, что ситуация на рынке скоро кардинально изменится. Особенно когда живете на съемной – аренда ведь тоже продолжает дорожать. Если острой необходимости в покупке жилья нет, можно ждать и присматриваться к рынку. Но надо понимать, что пока у этого ожидания нет какой-то крайней точки. Судя по тому, как сейчас выглядит ситуация, оно может затянуться надолго", – отмечает аналитик.

Продавцам же по-прежнему можно потихонечку поднимать цены (ведь всем хочется продать подороже). Потому что, по словам аналитика, рынок сейчас все же скорее стабилен.

"Но при этом нужно держать руку на пульсе, следить за курсом доллара. Пока он в зоне 3 BYN –3,1, ситуацию можно считать спокойной. Выше – уже стоит относиться к каждому покупателю с индивидуальным вниманием и идти на уступки", – резюмирует Андрей Чернышев.